Как проводится оценка стоимости квартиры

0

Рано или поздно каждому собственнику приходится выяснять, сколько стоит его квартира. Для этого необходимо провести оценку.

Как выполняется процедура, кем, какие документы для этого нужны и какие сведения будут учитываться при определении цены? Разберем основные положения законодательства России по данной теме за 2020 год.

Иногда владельцу недвижимого имущества приходится обращаться к оценщику стоимости таких объектов. И необходимо проведение оценки квартир в нескольких случаях, которые и рассмотрим далее.

Выясним также, какие особенности процедуры стоит знать гражданам и организациям, у которых в собственности есть жилые объекты?

Основные моменты

В нормативных актах рассмотрены вопросы относительно того:

  • обязательна ли оценка недвижимости в некоторых случаях;
  • стоит ли указывать в отчетности оценщика предполагаемое использование результата;
  • должны ли быть фото имущества, что оценивается, как отразить состояние недвижимости.

Что это такое

Независимой оценкой имущества называют процедуру, при которой устанавливается стоимость объекта в соответствии с поставленными целями и задачами.

Предметом оценки может быть объект, находящийся во владении граждан или компаний.

Независимая оценка — комплекс услуг, при которых изучается стоимость недвижимости или движимых объектов.

Проводятся экспертизы и оформляется отчет согласно требованиям законодательства, актуального в РФ на текущий момент. Оценивать могут стоимость здания, строения, сооружения, квартиры и комнаты.

С какой целью проводится

Независимую оценку недвижимости проводят в обязательном порядке в таком случае:

  • если передается объект в доверительное управление или долгосрочный вид аренды;
  • если жилье предполагается использовать как залог при оформлении кредита в банковском учреждении;
  • при переуступке долгового обязательства;
  • при сделках с недвижимым имуществом;
  • если объект передается в уставной капитал или фонд компании;
  • при обязательном страховании или определении суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев;
  • при отчуждении или передаче квартиры в пользование муниципалитета;
  • если необходимо реализовать инвестиционные проекты, куда привлекаются средства города.

Оценка проводится также, если возникают споры о стоимости объекта, разрешаемые в судебном порядке, и когда:

  • увеличивают номинальную стоимость доли участника в уставном капитале;
  • определяют показатели рыночной цены недвижимости заемщика, чтобы удовлетворить кредиторские требования (для ипотеки);
  • определяют размер ущерба;
  • составляют брачный контракт;
  • делят имущество при расторжении брака и необходимо определить долю имущества из совместной собственности;
  • оптимизируют налоговую базу (Приказ № 26н, что был принят властями 30.03.2001);
  • приватизируют государственное или муниципальное жилье (ФЗ № 178);
    проводят реорганизацию или ликвидируют организацию со статусом юридического лица.

При оценивании устанавливают:

  • балансовую стоимость, которая учитывается при ведении бухучета;
  • рыночную стоимость;
  • инвестиционную стоимость;
  • ликвидационную;
  • восстановительную;
  • арендную.

Независимая оценка позволит уменьшить риск того, что будут фальсифицированы результаты экспертизы. Так можно защитить интересы собственника жилья от мошенников.

Законные основания

Оценщики при выполнении своей работы опираются на нормы Федерального закона № 135 Об оценочной деятельности, а также на Федеральные стандарты оценки.

При проведении оценки стоит руководствоваться также ФСО № 1. К примеру, этапы процесса рассмотрены в данном документе в разделе 4, пункте 16.

Независимая оценка стоимости квартиры

В том случае, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры, гражданину стоит обратиться к специалистам и провести независимую оценку, чтобы получить объективную информацию.

Влияющие факторы на независимую оценку:

Место нахождения недвижимости Как далеко метро, престижен ли район, какая застройка района, какая инфраструктура
Характеристика здания Тип постройки, есть ли лифт, сколько этажей, какой материал использовался при строительстве, есть ли техническое обеспечение
Описание квартиры Планировка, количество комнат, площадь кухонной зоны, состояние санузла, есть ли ремонт, какая высота потолков, наличие лоджии и балкона, нет ли видимых дефектов
Наличие транспортной развязки
Экологические показатели
Наличие службы Которая способна обеспечить безопасность граждан

Чтобы независимая оценка была проведена, заказчик обращается к эксперту по оценке. Он рассматривает все имеющиеся данные и предоставляют результат в виде акта.

Еще до заключения договора с исполнителем, стоит оговорить такие нюансы:

  • какая недвижимость должна оцениваться;
  • с какой целью проводится процедура;
  • какого вида определяемая стоимость;
  • есть ли информация, что нужна для получения объективного результата;
  • какова цена услуг;
  • как заказчик будет рассчитываться.

Этапы оценивания:

  1. Проведение переговоров с исполнителем.
  2. Определение цели оценки.
  3. Выезд специалиста на место.
  4. Подготовка акта осмотра недвижимости.
  5. Подача документации заказчиком.
  6. Сбор данных, которых не хватает.
  7. Специалистом изучаются все материалы.
  8. Выбирается метод проведения оценки.
  9. Рассчитывается стоимость жилья.
  10. Составляется акт оценки по результату выполненных работ.

После заключения договора с компанией-оценщиком будет назначено время и день, когда специалист приедет в квартиру.

Обычно помещение осматривается примерно пол часа. Будут фотографироваться жилые комнаты, рассмотрены все влияющие на стоимость факторы.

В подготовленном договоре будет отражаться срок, стоимость услуг, а также прописано ряд существенных условий. В обязательном порядке указывают, какое задание оценки, объект, цель и т. д.

Как только оценщиком будут собраны все необходимые сведения, он проведет осмотр квартиры.

Специалист исследует и проанализирует все сегменты рынка, к которым относится недвижимое имущество, соберет дополнительные данные из официальных источников, законодательных актов, информационной базы.

Далее производят расчеты стоимости оцениваемой квартиры, и при этом будет использовано несколько методов.

Результаты обобщаются и определяются итоговые показатели стоимости недвижимости.

После проведения оценки специалист в течение нескольких дней будет составлять итоговый отчет, который предоставит заказчику. Обычно процедура занимает от 1 до 14 дней.

Какие понадобятся документы

Чтобы дать оценку стоимости жилья, оценщики потребуют такие справки:

  • образец кадастрового паспорта на объект;
  • план квартиры, полученный в БТИ;
  • техпаспорт на жилье;
  • удостоверение личности заказчика;
  • удостоверение личности собственника, если от его имени действует иное лицо по доверенности;
  • если есть несколько собственников имущества, тогда подается и паспорт каждого из них, а также бумаги, что подтвердят их право владения объектом;
  • правоустанавливающие справки на недвижимость (соглашение купли-продажи, свидетельство о регистрации наследства и т. п.);
  • справка формы 9;
  • документ, что подтвердит отсутствие долга перед коммунальным предприятием, обслуживающим дом;
  • характеристика объекта формы 7;
  • образец выписки из ЕГРП, чтобы подтвердить отсутствие обременений несовершеннолетним лицом;
  • если приобретается квартира в доме, что строится, то предоставляют соглашение с застройщиком;
  • если есть несовершеннолетний, тогда необходимо разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

Каждая справка заверяется лицом, что выступает в качестве заказчика. Могут подавать копии перечисленных документов. Но тогда нужно иметь при себе и оригиналы, чтобы можно было подтверждать сведения.

Отметим, что в каждой ситуации перечень справок может несколько отличаться. Да и банковское учреждение требует больше документов, чем судебный орган или орган соцобеспечения.

Кем проводится процедура

Независимую оценку проводят профессиональные организации. Обычно банки имеют несколько партнеров, которые предоставляют подобные услуги, и советуют заемщикам обратиться именно к ним.

Независимые оценщики должны соответствовать ряду требований:

У них должен быть страховой полис На сумму 300 тыс. рублей
Они должны быть членами Зарегистрированной компании оценщика в СРО
У оценщика должны быть соответствующие знания В области оценки, которые подтверждаются соответствующими дипломами и свидетельствами

Рыночная

Обычно специалист использует сравнительный метод оценивания, хотя могут учитываться еще и затратные показатели, и доходы. Также сравнивают продажи.

Оценщиками может приниматься решение о применяемом методе по своему усмотрению. Чем больше методов использовано, тем объективнее будет результат.

Обычно считают, что оценка квартиры представляет собой сравнение цен на аналогичные объекты. Это называется сравнительный метод, или же рыночный.

Такой метод часто используется, если есть достоверные сведения о стоимости недвижимости при совершении сделки купли-продажи. Большинство квартир однотипны, и найти аналог не так уж и трудно.

Если не достаточно имеющихся сведений, оценщик проведет анализ, насколько влияют основные различия на цену. Затем будут внесены правки, чтобы оценка была максимально объективной.

Кадастровая

Кадастровая оценка жилья — база, что учитывается при расчете налогового платежа. Вычисляют стоимость выкупа квартиры или ставка аренды.

Владельцы помещений обычно не соглашаются с рассчитанной кадастровой стоимостью. Она почти всегда завышена и не объективна.

Искажаются фактические данные или недостаточно изучаются аналоги на рынке. По этой причине и заказывают независимую оценку квартиры для оспаривания кадастровой стоимости.

Стоимость определят, опираясь на рыночные цены. Расчет будет проводиться на определенные даты.

Если будут выявлены некорректные сравнения и неправильные результаты, тогда и можно оспаривать кадастровую цену.

Используют сравнительный, затратный и доходный метод определения стоимости. Доходный метод основывается на расчете дохода, который может быть получен при использовании объекта.

Обычно его используют, если оценивается коммерческая недвижимость.

При затратном методе определяются затраты, которые будут понесены при восстановлении квартиры (учитывая накопленный износ). Используют при необходимости застраховать объект.

Возможности онлайн

На многих сайтах есть программа, которая поможет произвести расчеты онлайн.

Чтобы воспользоваться подобным калькулятором, достаточно просто вписать параметры вашей квартиры в соответствующие поля и нажать кнопку «Оценить».

Видео: оценка рыночной стоимости квартиры

Оценочные цены будут определены по диапазону «от» и «до». Но учитывается погрешность экспресс-оценивания. Исходная информация при расчете постоянно обновляется.

Учтите, что результат является примерным. С помощью программ подобного рода можно произвести предварительное оценивание.

Достоверная же информация будет предоставлена исключительно квалифицированным специалистом.

Так что калькулятор позволит узнать только примерные показатели, которые не будут официальными. И кстати, оценка проводится только для стандартных квартир.

Поэтому если ваше жилье недавно было отремонтировано с использованием лучших материалов или находится в запущенном состоянии, оценить стоимость объективно с помощью программы не удастся.

Какова стоимость услуг (цена)

Представим примерную таблицу со стоимостью оценки, которую выполняет специализированная организация.

Но точные цифры вам могут назвать представители компании-оценщика в телефонном режиме:

Если речь идет о садовом доме с землей От 10 тыс. рублей
Если оценивают частные дома От 12 тыс.
При оценке коттеджа От 15 тыс.
При оценке коттеджа с постройками От 20 тыс.
При экспертизе 1-комн. квартиры 4 тыс.
2-комн. квартиры 5 тыс.
3-комн. квартиры 6 тыс.

Цена недвижимого имущества не будет влиять на стоимость оценки. Стоимость услуг будет зависеть от того, насколько сложные планируются работы и как далеко расположен объект оценивания.

Иногда компании предлагают свои услуги по акционной цене. Поэтому, перед тем как заключить договор, ознакомьтесь с предложениями нескольких фирм, и тогда определяйтесь, к какому оценщику обратиться.

Но и за дешевизной не гонитесь. Лучше потратиться на хорошего оценщика, чем довольствоваться дешевыми некачественными результатами неквалифицированных специалистов.

Составление отчета о проведенной процедуре

Оценщиком составляется отчет после проведения оценки. Отчет будет передан заказчику. Обязательно также подписывают акт приема-передачи.

В итоговом отчете представлена информация на минимум 30 страницах. В отчет входит документация оценщиков, документы на жилье и фото, которые сделал специалист при проведении осмотра.

Должно быть отражено в заключении 2 цены — рыночная и ликвидная, если речь идет об ипотечной недвижимости.

В акте оценки прописывают данные в соответствии с принятыми стандартами и требованиями законодательства. В акте указывают не только площадь, этажность, планировку, но и состояние помещений.

Это важный документ, который будет рассматриваться судом в качестве доказательства в случае возникновения споров.

Кроме данных о квартире вписывают информацию и о самом заказчике, а также о специалисте, что проводил процедуру. Указывают, какие методы оценки использовались.

Согласно п. 29 ФСО № 1 действительность отчета составляет полгода с момента его составления.

Поэтому обязательно пишут дату и ставят порядковые номер документа. Дат должно быть 2 — когда проведено оценку и составлено сам документ.

Отчет должны пронумеровать, прошить и скрепить печатью фирмы, что проводила процедуру.

Приложениями отчета должны быть:

Справки компании-оценщика Копия диплома свидетельство, что подтвердит членство в СРО, свидетельство о том, что было повышено квалификацию
Ксерокопия страхового полиса Исполнителя
Иные бумаги по решению организации Сертификаты, другие свидетельства и т. д.

Отчет является официальным документом, который имеет юридическую силу. А значит его могут использовать в качестве доказательства при рассмотрении дел в судебном порядке при определении стоимости объекта или размера компенсации.

Оценка недвижимости должна проводиться только квалифицированными специалистами. Иначе ее результаты не смогут вас удовлетворить.

Чтобы знать, как вам действовать и чего требовать от оценщика, стоит помнить все описанные нюансы процедуры.

Так вы сможете проследить за качеством предоставляемых услуг и поймете, какие сведения стоит представить исполнителю, чтобы отчет был составлен в короткие сроки.


Обсудить