Жилье должно использоваться только по прямому назначению. Если предполагается использование объекта под общественные или производственные цели, нужно изменить его статус.
Как в 2024 году перевести жилое помещение в нежилое? Использование жилых объектов имеет определенные ограничения.
Специфика такой недвижимости запрещает ведение коммерческой деятельности без изменения категории помещения.
В частности требуется смена назначения объекта. Как жилое помещение перевести в нежилой фонд в 2024 году?
Что нужно знать
Право собственности на недвижимость позволяет владельцу использовать имущество по своему усмотрению. Но если помещение является жилым, то назначение его несколько ограничено.
Специфика жилых объектов обусловлена ст.288 ГК РФ, где сказано, что использовать жилые помещения можно только по прямому назначению, то есть для проживания собственника или иных лиц по желанию владельца жилья.
Вместе с тем закон не исключает вероятность размещения в таких помещениях различных учреждений и организаций. Для этого потребуется изменить статус объекта с жилого на нежилой.
Регламентируется порядок перевода жилищным законодательством. Закон устанавливает строгие требования относительно условий перевода и оформления процедуры. Также определены причины, по которым в изменении категории может быть отказано.
Основные моменты
Планируя процесс перевода жилого помещения в нежилое, нужно знать, что подразумевается под каждой категорией.
В соответствии с нормами жилищного законодательства жилым признается помещение, являющееся изолированным и пригодным для проживания людей.
Такая пригодность выражается в то, что жилье отвечает установленным санитарным и техническим нормам. Жилым помещением может быть квартира, дом или комната.
Четкое определение нежилого помещения в законе отсутствует. Потому понятие это позиционируется как обратное от жилого объекта.
Но и назвать нежилое помещение просто объектом, не предназначенным для проживания людей, тоже неправильно.
Если попытаться объяснить термин «нежилое помещение», то основными характеристиками можно обозначить следующие параметры:
| Изолированность | Выраженная наличием отдельного входа и материальных границ (потолка, пола, стен) |
| Принадлежность к нежилому фонду | Хотя само помещение может располагаться в жилом здании |
| Запрет | На постоянное проживание физических лиц |
| Использование для общественных или производственных целей | — |
Таким образом, становится понятной суть перевода объекта из жилой категории в нежилую. Процедура заключается в официальном изменении предназначения помещения.
Однако нюансов перевода существует предостаточно, порой изменение категории и вовсе не представляется возможным.
С какой целью это делается
Основная цель перевода жилого помещения в нежилое это изменение назначения. Но этот факт не дает собственнику каких-то особых преимуществ или полномочий.
Изменяется запись в техническом паспорте – «помещение, не относящееся к жилищному фонду». Жить в таком помещении нельзя. Однако и ведение бизнеса в таком помещении запрещено.
Осуществление профессиональной или производственной деятельности подразумевает извлечение выгоды. Значит, имеют место коммерческие цели.
Соответственно помещение должно иметь статус коммерческой недвижимости. При этом коммерческим объектом может признаваться только нежилое помещение.
Резонно возникает вопрос о том, для чего затевать процесс перевода, когда можно просто купить готовое коммерческое помещение.
Основная причина заключается в разнице цен. Объекты, предназначенные для коммерческого использования, стоят в разы дороже жилых объектов.
Без расходов не обойтись и при изменении категории помещения, но все же затраты будут значительно ниже. Кроме того может иметь значение месторасположение объекта.
Правовое регулирование
Порядок перевода жилого помещения в нежилое подробно рассматривается в ст.22 ФЗ № 188 от 29.12.2004 (в редакции от 28.12.2016, с изменениями, действующими с 1.01.2017).
Положения данной статьи указывают на возможность перевода, если имеют место такие условия:
- соблюдены нормы градостроительной деятельности и требования ЖК РФ;
- имеется возможность оборудования отдельного входа в помещение;
- отсутствуют обременения объекта со стороны третьих лиц;
- помещение принадлежит владельцу по праву собственности.
Если перечисленные требования не соблюдены либо имеются запреты, связанные с определенными законодательными нормами, то перевести жилое помещение в нежилое нельзя, по крайней мере до устранения несоответствий.
О порядке перевода сказано в ст.23 ФЗ № 188. Причины отказа в изменении назначения помещения приведены в ст.24 того же закона.
Как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое
Процесс перевода жилого помещения в нежилое можно условно поделить на три основных этапа. Это:
| Сбор необходимой документации | Составление надлежащего заявления и подача документов в уполномоченный орган |
| Согласование изменения категории с компетентными органами | На данном этапе может потребоваться проведение различных работ для приведения состояния помещения в соответствии с требованиями (реконструкция, перепланировка и т.д.) |
| Официальное закрепление за помещением статуса | Нежилого объекта и документальное оформление изменения |
В преддверии перевода жилого объекта в нежилой фонд нужно проверить наличие факторов, делающих перевод невозможным.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если:
| Помещение расположено выше первого этажа | И под ним располагаются жилые квартиры |
| Перевод осуществляется в отношении части | Или доли жилой квартиры |
| Отсутствует техническая возможность | Оборудования отдельного входа в помещение |
| В помещении площадью более 100 кв.м. | Невозможно оборудовать запасный выход |
| Объект может использоваться | С ограничениями в силу наложенного ареста или иных обременений |
| Помещение находится в доме | Признанном аварийным, требующим капремонта или подлежащего сносу |
| Помещение расположено в доме | Имеющем историческую или культурную ценность (потребуется специальное разрешение от Комитета по охране памятников культуры и истории) |
| В помещении прописаны | Физические лица |
| Имеет место неузаконенная перепланировка | — |
| Предполагаемое назначение будущего нежилого помещения | Не соответствует нормам зонирования по градостроительному законодательству |
Если запретов на перевод не выявлено, то можно начинать процесс изменения статуса.
Как встать на очередь на квартиру, читайте здесь.
В некоторых случаях может потребоваться дополнительное согласование с соседями или такими органами, как ЖЭУ, УФМС, Роспотребнадзор, Росреестр, МЧС, Пожарный надзор и т.д.
Перечень документов, которые понадобятся
Ст.23 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень документов, которые потребуются для перевода жилого помещения в нежилое. Это:
- заявление с просьбой об изменении статуса объекта;
- правоустанавливающая и правоподтверждающая документация на квартиру или нотариально заверенные копии;
- план помещения с техническим описанием (технический паспорт);
- поэтажный план (для МКД);
- проект перепланировки или переустройства, если для перевода необходимо осуществить видоизменение помещения.
Правоустанавливающие документы, поэтажный план дома и план помещения предоставляются исключительно по желанию заявителя, если он желает ускорить процесс.
Уполномоченные органы могут запрашивать эти документы в соответствующих инстанциях, потому требование обязательного представления заявителем неправомерно.
Форма заявления о переводе законодательно не утверждена. Это позволяет составить заявление в произвольной форме.
Но подробный порядок изменения категории жилья устанавливается местными властями. В том числе утверждаются формы документов, условия обращения, схемы взаимодействия с заинтересованными организациями и т.д.
Правоустанавливающим документом признается договор (о купле-продаже, дарении, мене, приватизации и т.д.), судебное решение, акт ввода в эксплуатацию, то есть любой документ, ставший основанием для регистрации права собственности.
Подтверждает законность прав собственника с июля 2016 года выписка из ЕГРН. Технический паспорт и поэтажный план дома изготавливаются БТИ.
В техпаспорте содержится информация о техническом описании, принадлежности и инвентаризационной стоимости объекта.
Поэтажный план представляет собой графическое изображение каждого этажа здания. Переустройством именуется перенос, замена или установка инженерных сетей или оборудования.
Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Проект любого изменения объекта составляется специализированной организацией по заказу собственника помещения.
Перечисленные документы выступают достаточным основанием в вопросе принятия решения об изменении категории объекта недвижимости.
Куда обращаться
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местной власти. Реализовывается процедура исключительно в заявительном порядке.
Собственник должен подать надлежащее заявление в муниципалитет по месту нахождения объекта или в МФЦ. Но в преддверии обращения необходимо удостовериться в возможности перевода.
Для этого может потребоваться предварительное обращение в иные организации:
| БТИ | Сюда нужно обратиться за получением техпаспорта, плана помещения и экспликации, если по какой-то причине на руках эти документы отсутствуют. Важно знать, что техпаспорт, полученный более трех лет назад, подлежит замене |
| ТСЖ или ЖСК | Здесь выдается техническое заключение о состоянии здания |
| Управляющая компания | Нужно получить справку ДЕЗ с указанием целевого использования помещений, расположенных рядом с переводимым жильем. Кроме того обращение в УК необходимо для организации общего собрания жильцов МКД и получения согласия на перевод |
| Пожарный надзор (Управление госнадзора при МЧС) | На основании предварительного осмотра помещения выдается заключение о соответствии нормам пожарной безопасности |
| СЭС | После проверки оформляется заключение санитарно-эпидемиологического контроля о соответствии санитарным нормам |
| УФМС (паспортный стол) | Обращение имеет целью получение выписки из домовой книги о составе прописанных граждан |
| Росреестр | Здесь выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника и наличие/отсутствие обременений и ограничений |
| Проектная организация (с наличием соответствующей лицензии) | На основании обращения собственника готовится проект переустройства или перепланировки |
Порядок перевода
Порядок изменения статуса помещения может несколько отличаться в зависимости от региона, но общая схема выглядит так:
- Подготовка документов и составление заявления.
- Согласование перепланировки с уполномоченными органами и заказ проекта в проектно-строительной организации.
- Подача документов в местную администрацию, МФЦ или жилищный орган при муниципалитете.
- Получение решения, разрешающего перевод.
- Выполнение работ по перепланировке.
- Получение акта о вводе в эксплуатацию нежилого помещения (выдается комиссией жилищного органа).
- Постановка нового объекта на кадастровый учет и регистрация права собственности на нежилое помещение.
После подачи полного пакета документов в уполномоченный орган решение о переводе принимается в течение сорока пяти дней. Затем в трехдневный срок о принятом решении уведомляется заявитель.
Форма уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005.
Если комиссия решает, что перевод возможен в случае определенной перепланировки, то на этот факт указывается в уведомлении.
Квартира в многоквартирном доме
При перепланировке помещения в МКД может присоединяться часть общего имущества.
Например, в нежилое помещение нужно перевести квартиру на первом этаже и организация отдельного входа потребует использования земельного участка, на котором расположен дом.
Поскольку участок является общим имуществом, то нужно получить согласие всех собственников в доме. Или для организации входа предполагается использовать часть подъезда или тамбура.
Присоединение любой части общего имущества к помещению в процессе перепланировки требует единогласного согласия членов общего собрания жильцов.
Видео: перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое
По закону отказ в переводе жилого помещения в нежилое не может быть обусловлен несогласием собственников иных помещений в многоквартирном доме.
Это касается случаев, когда изменение не затрагивает интересы прочих собственников. Тем не менее, проведение общего собрания собственников обязательно.
Достаточно получить согласие большей части собственников. Причем правомочным собрание признается при присутствии 50% собственников.
Когда среди жильцов находится ярый противник перевода, желательно урегулировать ситуацию до обращения в Росреестр.
Подача жалобы от противника перевода станет основанием для отказа в регистрации изменения статуса помещения.
При подаче документов на перевод к ним прилагает протокол общего собрания и принятое собственниками решение.
Частный жилой дом
Перевод частного дома в нежилой фонд осуществляется проще. Нет необходимости в получении согласия иных помещений, расположенных рядом.
Но если помещение находится в совместной или долевой собственности, то согласие совладельцев обязательно. Это правило касается и земельного участка под домом.
Иногда сам дом находится в частной собственности, а земля под ним принадлежит государству. В таком случае нужно обратиться в муниципалитет для получения согласия на перевод.
Власти не всегда одобряют процедуру. Потому более целесообразным представляется предварительная приватизация земельного участка либо его выкуп у местной администрации.
Если и дом, и земля находятся в частной собственности, все требования соблюдены, то отказать в смене статуса помещения не смогут.
Сколько стоит процедура
Цена перевода жилого помещения в нежилое складывается из стоимости всех осуществляемых процедур (указаны средние расценки):
| Изготовление технического паспорта в БТИ | 1 000 рублей |
| Нотариальное заверение копий документов | 50 рублей за лист |
| Подготовка проекта | 1 000 рублей за 1 кв.м. |
| Госпошлина за регистрацию права собственности | 2 000 рублей |
| Выдача выписки из ЕГРН | 300-750 рублей |
К получившейся сумме нужно прибавить стоимость проведения работ, связанных с переустройством и перепланировкой.
Как оформляется продажа квартиры, полученной в дар в собственности менее 3 лет, читайте здесь.
Как получить жилищные субсидии пенсионерам в Санкт-Петербурге, смотрите здесь.
В среднем самостоятельная реализация процедуры перевода с привлечением частных специалистов на отдельных этапах обойдется от 30 000 до 100 000 рублей.
При заказе процедуры «под ключ» в специализированных организациях цена увеличивается в 2-3 раза.
Зная особенности перевода жилых помещений в нежилые, можно изменить статус объекта самостоятельно.
Достаточно соблюсти все требования закона и подготовить нужные документы. Но даже отказ в переводе не является окончательным вердиктом.
В судебном порядке можно оспорить отказ, что выступает гарантией реализации права собственника на распоряжение собственным имуществом.