Значительные суммы кредитных средств банки выдают только с предоставлением залога, в большинстве случаев залогом выступает недвижимое имущество (квартиры или частные дома).
Вследствие финансового кризиса часто происходят ситуации, когда заемщики не имеют возможности погашать взятые кредиты.
Тогда залоговое имущество реализуется банками, а затем кредит погашается за счет вырученных средств.
Рассмотрим нюансы оформления продажи залоговых квартир банками в 2024 году, какие документы для этого необходимы, а также рассмотрим детально способы, которыми банки могут реализовать залоговые квартиры.
Основные моменты
На рынке отсутствуют четкие правила и требования к стоимости залогового имущества на рынке недвижимости.
Помимо этого, зачастую при продаже квартир в объявлениях их статус вовсе не указывается. Все детали и нюансы выясняются уже в процессе подготовки к оформлению сделки.
Однако банки при реализации залоговых квартир изначально уведомляют об особом статусе жилья. Разберемся в возможных способах продажи залогового жилья.
Что это такое
Пребывающие под залогом квартиры могут реализовываться как самим заемщиком, так и банками. Как осуществляется продажа квартиры в каждом из этих случаев?
Первым вариантом является реализация залоговой квартиры заемщиком, который не может выполнять свои обязательства по оплате кредита.
Квартира выставляется на продажу после обязательного согласования с банковским учреждением. В большинстве случаев сделка выполняется с привлечением риэлтора, а жилье продается за полную стоимость.
Снижение цены на 10-15% возможно, если реализовать жилплощадь необходимо в срочном порядке. Такая сделка проводится на стандартных условиях сделки купли-продажи недвижимости.
Однако обременение с жилья снимается только после полного расчета заемщика с банком.
При втором способе в роли продавца выступает банковское учреждение, обычно привлекается риэлтор, чьи профессиональные навыки позволяют как увеличить, так и снизить стоимость квартиры.
Исходя из целей банка и его интересов, квалифицированный риэлтор может снизить стоимость на 20-25% или же существенно ее завысить. Следует отметить, что банки не особо желают афишировать такого рода сделки.
На основании норм законов РФ, на базе подписанного договора с залогодержателем кредитор вправе осуществить выкуп недвижимости для себя или для третьих заинтересованных лиц.
Фактически данная схема реализуется следующим образом — банк оформляет договор с заемщиком о передаче прав на залоговую квартиру, реализует жилье, после чего основная сумма направляется на погашение тела кредита и штрафов, а оставшиеся средства передает заемщику.
При этом допускается продажа квартиры любому лицу, однако часто банки продают квартиры по хорошим ценам своим заинтересованных людям. На рынок недвижимости уже попадают не столь привлекательные предложения.
Также применяется комбинированный способ, при котором банк реализует заложенное жилье новому клиенту, который желает оформить ипотечный кредит.
В некоторых банках предлагаются специальные акции для привлечения клиентов, которые вместе с тем становятся заемщиками, получая ипотечный кредит по сниженной процентной ставке на 1-2%.
Банковские учреждения не вправе самостоятельно заниматься реализацией залогового имущества, поэтому привлекают для этого риэлторов, представляющих их интересы.
Третий способ – в роли продавца выступает банк, однако жилье продается на открытых торгах. Такая практика не слишком популярна, поскольку не имеет очевидных выгод для обеих сторон.
Часто покупатель может получить определенную выгоду, ведь на открытые торги квартиры выставляется только после соответствующего решения суда.
Стартовая стоимость квартиры также определяется судом, и она значительно ниже рыночной цены.
Преимущества и недостатки
Залоговое жилье по ряду причин является привлекательным для покупателей:
| Такие квартиры в основном новые | И находятся в новостройках |
| История сделок по квартире совершенно прозрачна и чиста | Ведь ее тщательно проверяли в процессе оформления ипотеки. То есть покупатель может не бояться возникновения недоразумений и юридических оплошностей в дальнейшем |
| В большинстве случаев такое жилье продается по выгодным ценам | Что позволит сэкономить денежные средства |
Недостатками приобретения залоговой квартиры может стать необходимость самостоятельного снятия обременения после перехода прав собственности.
Это вызывает неудобства и трудности, ведь новый владелец должен учитывать интересы банковского учреждения и прежнего владельца.
Помимо этого, такие мероприятия подразумевают определенные финансовые расходы на нотариальные и иные услуги.
Сколько стоит сделать дарственную на квартиру, читайте здесь.
Поэтому прежде чем приобретать залоговую квартиру, рекомендуем вам взвесить все преимущества и недостатки, учесть все параметры сделки – стоимость, местонахождение, инфраструктуру, общее состояние квартиры.
Нормативная база
В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ, взыскание не может быть осуществлено в отношении жилья, если для должника оно выступает единственным пригодным для жизни помещением.
Исключением может стать только тот факт, когда кредитные средства были выданы под залог квартиры. Банк имеет право реализовать жилье только в таком случае.
Законодательно предусмотрено несколько оснований для изъятия квартиры у должника:
- судебное решение при наложении ареста на должника;
- решение банка, когда заемщик не выплачивает ипотечный кредит, оформленный под залог квартиры;
- изъятие на основании судебного решения, когда необходимо возмещение ущерба после преступления;
- значительные просрочки по налоговым обязательствам;
- большие долги по оплате коммунальных услуг.
Залоговая квартиры выставляется на продажу на торгах исключительно на основании судебного решения.
Судебный пристав должен описать имеющееся имущество, а независимый эксперт по оценке проводит оценку квартиры.
Данные о цене жилья указываются в исполнительном листе. После этого квартира реализуется на торгах Росимуществом.
На основании ст. 90 ФЗ от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», жилье выставляется на аукцион на протяжении двух месяцев с момента ее ареста за долги и передачи организаторам ауциона.
ФЗ от 21.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит о том, что владелец не имеет права продавать квартиру до момента полного закрытия долга перед банком.
Продажа квартиры возможна только в ситуации, когда заемщик не имеет финансовой возможности оплачивать кредит.
Порядок действий
В данном разделе рассмотрим, какие документы требуются для реализации залоговой квартиры, как осуществляется процесс в Москве и Санкт-Петербурге, а также ознакомимся с действиями залогодержателя.
Фактически знакомимся с процедурой, как правильно делать продажу залоговой квартиры банками.
Необходимые документы
При невозможности заемщика оплачивать кредит залоговая квартиры выставляется банком на открытый аукцион.
В торгах принимать участие могут физлица и предприятия, они должны заранее подать заявку на участие.
К заявке требуется приложить следующие документы:
| Паспорт для гражданина или учредительные бумаги для организации | Если в торгах принимает участие компания, необходима нотариальная доверенность на человека, который представляет интересы фирмы |
| Квитанция о внесении определенной суммы | Задатка по конкретному договору |
| Разрешение законного супруга (в случае официального брака) | На оформление приобретения квартиры. Такое разрешение нужно заверить в нотариальной конторе |
| Конверт с предложением стоимости | Которую участник готов внести за квартиру |
| Для компании необходимо | Предоставить бухгалтерский баланс |
| Опись всех приложенных бумаг | С указанием даты и времени приема пакета документации |
В каждом индивидуальном случае могут потребоваться также дополнительные документы, предусмотренные законодательством РФ.
Продажа залоговых квартир банками в Москве
Как гласит ФЗ «Об ипотеке», продать залоговую квартиру допускается только в ситуации, когда должник не в силах выплачивать кредит.
Однако реализовать жилье можно только после сообщения банку о своем намерении и получения ответа.
Если банк дал разрешение на продажу, тогда можно приступать к поиску потенциального покупателя и оформлению сделки.
В Москве реализация залогового жилья в основном проводится следующими способами:
| Реализация квартиры самостоятельно или с помощью специалиста | Первым делом нужно получить разрешение банковской организации на продажу жилья, которое находится у него под залогом. Банк дает одобрение на реализацию жилплощади только при наличии веских причин и документальных доказательств (серьезная болезнь заемщика, переезд в другой населенный пункт, увольнение с места трудоустройства). Затем осуществляется поиск заинтересованного покупателя, заключается предварительное соглашение о приобретении квартиры с обременением, вносится задаток в сумме остатка непогашенного кредита. Договор оформляется в нотариальной конторе. Данный документ используется для снятия обременения с жилья |
| Перезаключение ипотечного договора | На другое лицо |
| Продажа жилья на открытом аукционе | По инициативе банка |
Эти варианты наиболее часто используются в Москве, где в связи с финансовым кризисом часто заемщики превращаются в должников, которые не в состоянии оплачивать взятые обязательства по кредитам.
Оформление в Санкт-Петербурге (СПб)
Реализация залоговой квартиры в Санкт-Петербурге по инициативе банковского учреждения по факту не отличается от самостоятельной продажи заемщиком.
Основным отличием становится только тот факт, что поисками заинтересованного покупателя занимается банк.
Недостатком такого способа является то, что банк не учитывает интересы заемщика, ведь для него главным становится возврат своих денежных средств, а не продажа по выгодной для должника цене.
Видео: какие существуют риски при покупке квартир должников, выставленных на торги банком
Поэтому для быстрого решения проблемы и закрытия кредита банки зачастую выставляют квартиры в СПб по минимальной стоимости, чтобы ускорить процесс продажи.
Если полученных от продажи денег недостаточно для закрытия кредита и начисленных штрафов, тогда должник вынужден будет доплачивать из собственных средств.
Отметим, что прежде чем выставлять квартиру на торги, банк предпринимает меры по добровольному взысканию долга с заемщика.
И только после судебного разбирательства банк вправе выставить квартиру на продажу. Как правило, в СПб залоговое жилье реализуется по ценам, которые на 10-15% ниже среднерыночных.
Если же проводятся повторные торги, стоимость снижается еще на 15%. Некоторые банки имеют право на самостоятельную организацию и проведение торгов — Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, ДельтаКредит, АИЖК и др.
На порталах банков в интернете есть специальные разделы с залоговой недвижимостью. Покупатель может выбрать желаемую квартиру.
Отметим, что в Санкт-Петербурге спрос и популярность такой недвижимости постепенно увеличивается.
Каковы действия залогодержателей
Жилье закладывается в банк в двух ситуациях – ипотечный договор и кредит на потребительские нужды.
Если квартира пребывает в качестве залога по ипотеке, тогда заложенная недвижимость остается во владении и эксплуатации залогодателя.
Это означает, что получая ипотеку и заключая договор о приобретении жилплощади, заемщик становится ее законным собственником.
Одновременно с этим квартира имеет статус залогового жилья в банке, она находится под обременением.
То есть права на распоряжение таким имуществом несколько ограничены до момента погашения полной суммы кредита.
При предоставлении квартиры в залог гражданин имеет право проживать в ней, однако не вправе ее дарить, реализовывать, завещать и сдавать в аренду.
Банк не имеет права распоряжаться залоговой квартирой, если такой пункт не прописан в договоре. Залогодержатель имеет право пользоваться пребывающим под залогом имуществом только в ситуациях, которые прописаны в соглашении.
Как оформить дарственную на долю земельного участка, читайте здесь.
Как узнать год постройки дома по адресу, смотрите здесь.
При этом залогодержатель должен регулярно предоставлять отчет о пользовании. На основании договора на залогодержателя может быть наложена обязанность получать с предмета залога прибыль в качестве погашения тела кредита или в интересах залогодателя.
Для должника, которому нечем оплачивать кредит, оптимальных выходом станет реализация квартиры, благодаря чему он сможет выполнить свои обязательства перед банком.
Помните, что при продаже квартиры банком он будет преследовать свой интерес, то есть скорейшее закрытие кредита.
Поэтому лучшим вариантом может стать самостоятельный поиск заинтересованного покупателя.